안녕하세요. 법무법인 휘명의 고영남 강남구 변호사입니다.
부동산 거래 중에서도 임대차 거래는 상당한 보증금이 오가는 만큼, 거래 종료 시 임대인이 보증금을 제대로 반환하지 못하는 경우가 종종 발생합니다. 이런 상황에서 세입자들은 임대인을 상대로 사기죄 고소를 고려하게 되는데요. 오늘은 이와 관련된 법률 정보를 실제 사례와 함께 말씀드리겠습니다.
사기죄의 구성 요소▲ 목차
형사상 다른 사람을 속이는 행위를 기망행위라고 합니다. 사기죄 역시 이러한 기망행위가 핵심 구성 요소에 포함되어 있습니다. 형법 제347조(사기)
하지만 단순히 남을 속였다고 해서 모두 처벌받는 것은 아닙니다. 이러한 기망을 통해 실제로 재산상 이득을 취했을 때 비로소 사기죄가 성립하기 때문입니다.
쉽게 말해 거짓말을 했다는 이유만으로 모두를 사기꾼이라고 보지는 않는다는 뜻입니다. 부동산 임대차 분쟁도 마찬가지로, 보증금을 돌려주지 못했다는 사실만으로는 사기죄 처벌을 받지 않습니다.
실제 전세사기 사건 사례▲ 목차
최근 아파트 전세에 살던 임차인이 집주인을 부동산 사기 혐의로 고소한 사례가 있었습니다. 2년씩 두 번 연장해서 총 4년간 전세 계약을 맺고 살았던 아파트에서, 계약 만료 후 퇴거하면서 전세 보증금을 요구했지만 이사한 지 한참이 지나도록 돌려받지 못한 경우였습니다.
여러 차례 독촉했지만 소용없었고, 집주인은 보증금을 수선비로 충당해야 한다며 정확한 견적을 낸 후 협의해서 반환하겠다는 주장만 되풀이했습니다.
하지만 임차인의 상황을 살펴보면 집주인의 주장은 말이 되지 않았습니다. 당시 임차인은 부부 2명만 거주했고, 어린 자녀가 있어서 벽지나 바닥이 파손되었거나, 임의로 인테리어를 바꾸거나 집 구조를 개조한 적도 없었습니다. 오히려 거주하면서 고장이나 파손된 부분들은 그때마다 집주인에게 통보하고 관리사무소를 통해 수리하거나 자비로 수선해서 집 상태도 거의 처음 그대로였습니다.
사기죄 성립 여부 판단▲ 목차
알고 보니 집주인은 보증금을 돌려줄 여력이 없었습니다. 계약 직후 임차인에게 받았던 전세 보증금으로 코인에 투자했다가 막대한 손실이 발생했기 때문입니다. 급하게 여기저기서 돈을 빌려 보증금 마련을 위해 노력했으나 불가능해지자, 임차인을 상대로 핑계를 댄 것이었습니다.
이런 사실을 뒤늦게 알게 된 임차인은 결국 부동산 사기 혐의로 경찰에 고소했습니다.
수사기관의 판단과 처리▲ 목차
과연 임차인의 부동산 사기 고소 결과는 어떻게 되었을까요? 경찰에서는 집주인의 기망행위가 고의적이라고 보고 기소 의견으로 검찰에 송치했습니다. 하지만 사건을 배당받은 검찰에서는 집주인의 기망행위에 의한 적극성이 떨어진다고 보아, 사기죄 고소가 접수되었지만 기소유예 처분으로 사건을 종결했습니다.
즉 집주인은 사기죄 처벌의 실형을 면했습니다. 재판에 넘길 만한 사안은 아니라고 검찰에서 판단했기 때문입니다.
부동산 사기죄 처벌 기준▲ 목차
일반적으로 부동산 사기 사건의 경우 형법 제347조에 의거해 혐의가 인정되면 최장 10년의 징역형이나 2천만 원 이하의 벌금형에 처해집니다. 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률
사안에 따라서는 그 이상 처벌되는 사례도 많습니다.
바로 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률에 따른 피해액의 정도가 형량을 좌우하기 때문입니다. 위 사건 사례의 경우 전세 보증금이 반환되지 않은 금액이 5억 원 미만이라면 단순 사기죄에 해당하지만, 그 이상이라면 3년 이상의 징역형을 받게 됩니다.
최근 처벌 동향과 대응 방안▲ 목차
무엇보다 부동산 사기 사건의 경우, 최근 들어 검찰에서 구형하고 법원이 판결하는 형량이 무거워진 측면이 있습니다. 얼마 전에도 전세 사기를 조직적으로 한 일당의 주범들에게 법원은 징역 10년형을 선고하고 갈취한 전세 보증금 전액을 추징하기도 했습니다.
최장 15년형까지 선고된 사례도 있었던 만큼, 부동산 사기 혐의로 고소를 당했거나 신고 조치가 된 상황이라면 반드시 조기에 법조인과 함께 형사 대응을 하셔야 합니다.
임대인을 위한 예방 대책▲ 목차
물론 임대인의 입장에서 전세 보증금 반환 의무를 다해야 하지만, 여러 상황으로 인해 여의치 못한 경우도 많습니다. 그렇다고 임차인을 상대로 거짓말을 하거나 반환을 일방적으로 거부하는 행위는 결국 민형사상 분쟁으로 이어질 수밖에 없습니다.
따라서 이럴 때는 임차인에게 사정 설명을 정직하게 하고 협조를 구한 뒤 합의한다면, 적어도 사기죄 고소로 이어지지는 않을 것입니다.
수사기관의 접수 기준▲ 목차
간혹 부동산 분쟁으로 인한 사기 사건은 수사기관에서 접수도 안 해준다고 여기는 임대인이나 임차인들도 있습니다. 실제로 부동산 분쟁의 경우 대부분은 민사 사건이라 경찰 등 수사기관에서는 진정서에 의한 신고나 고소에 소극적인 편이기는 합니다.
하지만 고소인의 피해가 크거나 사안이 심각한 경우라면 검토 후 정식 수사를 할 수도 있습니다. 특히 지자체에 설치되어 있는 전세사기 신고센터에 접수된 사건들이라면 전세사기 신고센터
추후 문제가 될 수도 있는 만큼 적극 대응하실 필요가 있습니다.
따라서 부동산 거래 과정에서, 특히 전세 등 임대차 관련 분쟁 시 전세 사기 고소를 당하거나 기타 민사소송으로 이어진 상황이라면 법무법인 휘명을 통해 저 고영남 강남구 변호사를 찾아 해결 방법을 함께 모색해 보시기 바랍니다.