안녕하세요. 법무법인 휘명의 고영남 변호사입니다.
정부는 부동산사기 범죄 근절을 위해 대책을 마련하고 있습니다. 특히 전세사기 사건에 대한 근절 노력이 그 대표적인 예라고 할 수 있어요. 각 지자체별로 전세사기 신고센터를 설치했고, 국토교통부를 비롯해 경찰이나 검찰 등 수사기관에서 철저하게 조사하여 가해자를 엄단하고 있습니다.
하지만 여전히 각종 부동산범죄가 끊이지 않고 있어요.
부동산사기 범죄 양상의 변화
과거에 비해 부동산 사기 사건이 어느 정도 감소하기는 했지만, 서울과 수도권에 집중되어 있던 사건들이 이제 지방으로 번지고 있고, 그 양상과 유형에도 변화가 생겼습니다.
얼마 전에는 온라인 부동산 중개 플랫폼에 허위매물을 올려두고 계약금을 갈취한 부동산사기 조직이 경찰에 검거되기도 했어요. 이처럼 다양한 유형의 부동산사기 사건들이 벌어지고 있는 상황입니다.
선량한 임대인의 억울한 피해
문제는 부동산 사기 혐의로 신고나 고소를 당하는 사례 중에 정상적인 임대인들도 상당수 포함되어 있다는 점입니다. 임차인과의 분쟁이나 갈등이 해결되지 않았을 때, 또는 계약 및 해지 과정에서의 불만으로 부동산사기로 고소하는 경우가 있어요.
실제로 악성 임차인들에 의한 신고와 고소고발 건수도 상당한 수준에 이르고 있으며, 당연히 선량한 임대인들의 피해 사례도 많은 편입니다.
그렇다면 억울하게 부동산 사기 피의자가 되었을 때 형사상 어떻게 대처하는 것이 좋을까요?
부동산사기죄의 법적 요건
형법 제347조에 따르면 부동산거래에서 타인을 기망하여 재물을 교부받거나 재산상 이익을 취득한 경우 사기죄가 성립하게 됩니다. 혐의점이 명백하다면 10년 이하의 징역형이나 2천만원 이하의 벌금형에 처해집니다.
부동산 사기는 범죄 특성상 피해 금액이 고액인 경우가 많아 일반 사기죄보다 훨씬 무거운 처벌로 이어지는 경우가 많아요. 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률이 적용되기 때문입니다.
초기 대응이 결과를 좌우한다
부동산 사기 혐의로 고소가 접수되면 누구라도 당황스러울 수밖에 없습니다. 더군다나 억울한 입장이라면 잘못 대응했다가 처벌받을 가능성도 높아서 신속하고 적극적으로 대응해야 해요.
경찰이나 검찰 등 수사기관에서 조사가 시작되면 이 단계에서의 초기 대응이 사건의 향방과 결과를 좌우할 수 있습니다.
수사기관에서 부동산 사기를 판단하는 기준은 피의자에게 기망의 고의가 있었는지 여부입니다. 단순한 계약 불이행이나 이와 관련된 분쟁은 사기죄 성립 요건이 아니에요.
사기성 여부 판단 기준
수사기관은 계약 체결 당시 피의자가 이행할 의사나 능력이 없었음에도 마치 정상적으로 이행할 것처럼 상대방을 속였다는 점을 기망행위로 간주합니다. 이런 혐의점이 없다면 범죄가 성립되지 않아요.
실무상 법원은 계약 체결 경위, 피의자의 재산 상태, 다른 채무 관계, 계약 조건의 합리성 등을 종합적으로 고려하여 사기성 여부를 판단하게 됩니다. 이런 이유로 대부분의 부동산사기 혐의 사건들은 민사적으로 해결하라고 수사기관에서 반려하는 경우도 많아요.
혐의가 명백한 경우 대응방향
얼마 전까지 여러 채의 부동산 매물을 바탕으로 한 사기 범죄가 많았다면, 요즘은 한두 채만 가지고도 문제가 될 수 있습니다.
최근 수도권 고가 아파트를 허위매물로 온라인 플랫폼에 등록하여 거액의 계약금과 선수금을 가로챈 혐의로 50대 남성이 입건되기도 했어요. 경찰에서는 부동산사기 혐의가 인정된다며 기소 의견으로 송치했습니다.
하지만 법원에서는 피고인의 기망행위는 인정하면서도 실질적인 피해가 적었고 피해자들과 합의가 된 점을 고려해서 일반 사기죄를 적용하여 징역형을 선고했지만 집행유예 처분을 내렸어요.
이처럼 혐의가 명백하고 인정하는 경우라면 처벌 수위를 최대한 낮추는 방향으로 대처하고, 감형을 위해 법률 전문가의 도움을 받으시는 것이 좋습니다.
책임감 있는 대응의 필요성
전세사기를 비롯한 부동산 사기의 가해자라면 당연히 그에 상응하는 민형사상 책임을 감수해야 합니다. 전세사기는 수많은 서민 피해자를 양산하고 있으며, 이들 대부분은 피해 회복이 제대로 되지 않을 경우 심각한 경제적 타격을 피하기 어려워요.
그래서 갈수록 단속과 처벌은 강화될 것으로 예상됩니다. 따라서 부동산사기 관련 혐의를 받고 있고 민형사상 대응이 필요한 경우는 법률 전문가와 상의하셔서 도움을 받으시는 것이 좋습니다.
상황별 맞춤 대응 전략
부동산 사기 관련 형사처벌과 성립 요건, 대응 방향을 정리해 보면 다음과 같습니다. 전세사기나 깡통전세 관련 피의자라면 기망행위 및 고의성, 부당 이득의 존재 유무에 따라 범죄 성립 여부가 갈립니다.
억울하거나 무고한 입장이라면 무혐의를 주장할 수 있도록 대응해야 하며, 명백하게 혐의가 존재해서 이를 인정해야 한다면 선처를 통한 감형을 목표로 대처해야 합니다.
법무법인 휘명을 통해 문의하시면 여러분의 상황에 따라 맞춤 조력을 받으실 수 있어요. 각종 사기 등 형사 사건을 비롯해 부동산 및 민사분쟁에 특화되어 있는 저, 법을 무기로 당하지 않는다. 법무당, 고영남 변호사가 곁에서 직접 도와드리고 있으니 언제든지 편하게 문의해 주시기 바랍니다.