안녕하세요. 법무법인 휘명의 법무당 고영남 변호사입니다.
부동산 시장의 흐름은 정말 변화무쌍합니다. 시세의 변동성과 정부 정책의 변화 때문이라고 할 수 있는데요. 그렇다보니 전통적인 가치 자산으로서 부동산의 위상은 더욱 높아지고 있다 해도 과언이 아닙니다.
실제로 갭투자나 재건축을 통한 막대한 수익 가능성에 소위 ‘올인’하는 사람들이 많은 것도 사실입니다. 하지만 이런 세태 속에서 부동산을 수단으로 하는 각종 사기 사건들도 많이 발생하고 있어 걱정스러운 상황입니다.
갭투자의 기본 개념과 위험성
요즘 부동산 시장에서 갭투자라는 용어를 한 번쯤 들어보셨을 것 같은데요. 부동산갭투자는 전세가와 매매가의 차이가 적은 물건을 소액의 자기자본으로 구입하는 투자 방식을 말합니다.
적은 돈으로 부동산을 소유할 수 있다는 장점 때문에 많은 투자자들이 관심을 가지지만, 이 과정에서 발생하는 리스크에 대해서는 제대로 인식하지 못하는 경우가 많아요.
법무법인 휘명의 부동산전문변호사로서 부동산갭투자의 가장 큰 위험성을 꼽으라면 바로 전세가 하락입니다. 투자 당시에는 전세가와 매매가의 차이가 작았더라도 시장 상황이 변하면 전세가가 급격히 떨어질 수 있거든요.
보증금 반환 불능시 사기 혐의
부동산 시장 상황에 따라 전세 계약이 만료되었을 때 새로운 세입자를 구하기 어렵거나 더 낮은 보증금으로 계약해야 하는 상황이 많이 발생하고 있습니다.
결국 투자자는 부족한 보증금을 자신의 돈으로 메워야 하는데, 이것이 불가능하면 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 됩니다.
문제는 이러한 상황이 단순한 투자 실패로 끝나지 않고 부동산사기 혐의로 이어질 수 있다는 점입니다. 세입자 입장에서는 당연하겠지만 집주인이 처음부터 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없음에도 무리하게 계약을 시도했다고 볼 여지가 충분하거든요.
실제 사기 사건 발생 현황
실제로도 이런 이유 때문에 부동산사기 혐의로 고소 고발이 많이 발생하고 있습니다. 특히 집주인이 여러 채의 부동산을 갭투자 방식으로 구입했다가 동시에 보증금 반환 문제가 발생하면 계획적인 부동산사기 혐의를 의심받을 가능성이 높아지게 됩니다.
사실 부동산을 가지고 시세 차익이나 투자 이익을 보는 것이 불법은 아닙니다. 물론 도덕적인 측면에서나 사회 통념상 문제가 될 소지는 있더라도 시세 차익으로 돈을 벌었다는 것은 어떻게 보면 자본주의 사회에서 당연하다고 할 것입니다.
부동산사기의 법적 판단 기준
그런데 문제는 이 과정에서 불법의 소지가 다분하다는 데에 있습니다. 주로 부동산갭투자를 비롯해서 다양한 사기 사건들이 발생하는 것도 바로 이런 이유에서이기도 하고요.
그렇다면 부동산사기 범죄의 특성과 그 구조는 어떻게 될까요? 기본적으로 사기란 형법상에 그 의미가 명확하게 규정되어 있습니다. 형법 제347조에 따르면 허위나 거짓으로 다른 사람이 착오에 빠지게 만드는 기망행위를 바탕으로 부당 이득을 편취한 경우를 말합니다.
실제로 갭투자가 사기죄로 인정되는 경우는 투자 시점부터 보증금 반환 능력이 없었음을 알면서도 임대차 계약을 체결한 경우입니다. 즉 세입자에 대한 기망행위가 있다고 판단되었을 때인 것이죠.
수사기관의 판단 기준과 위험 요소
부동산갭투자나 관련 사기 사건에 대해 수사기관이나 법원은 계약 당시의 재산 상태, 다른 채무 규모, 임대 수익으로 보증금 반환이 가능했는지 등을 종합적으로 판단하게 됩니다.
만약 명백히 보증금을 돌려줄 수 없는 상황인데도 세입자를 속여 계약했다면 당연히 기망행위에 대한 사기죄가 성립할 수 있습니다.
부동산갭투자를 하는 과정에서 또 다른 위험은 다중채무 문제입니다. 여러 채의 부동산을 동시에 갭투자로 구입하면 각 물건마다 대출과 전세보증금이라는 이중 부채를 지게 됩니다. 시장이 좋을 때는 문제가 없지만 부동산 가격이 하락하거나 전세가가 떨어지면 어떻게 될까요?
교묘해지는 사기 수법들
임대인이나 집주인의 경우 가능한 일부 세입자에게만 보증금을 돌려주고 나머지 세입자들은 피해를 보게 만들 여지가 높아지게 됩니다. 당연히 이런 이유 때문에 부동산사기로 고소당할 위험성이 높아지는 것입니다.
더군다나 최근에는 갭투자 관련 사기 수법도 교묘해지고 있습니다. 일부 투자자들은 처음부터 보증금을 반환할 의사 없이 전세 사기를 목적으로 갭투자를 시도합니다.
허위로 부동산 가치를 높게 평가받아 대출을 과도하게 받고, 높은 보증금으로 세입자를 들인 뒤 잠적하는 방식입니다.
형사처벌과 민사책임의 현실
부동산사기 혐의를 받게 되면 대부분 형사처벌을 피하기가 어렵습니다. 형량도 단순 사기에 비해서 상당히 높은 편인데요.
바로 특가법 때문인데, 피해액을 기준으로 5억원 이상 50억원 미만의 경우 법정 최소형은 징역 3년 이상입니다. 부동산사기 피해액을 기준으로 50억원이 넘게 되면 적어도 5년 이상의 징역형을 피하기란 어렵습니다.
뿐만 아니라 민사상 손해배상 책임도 져야 합니다. 세입자는 보증금을 돌려받지 못하면 형사고소와 함께 민사소송을 제기하는 경우가 많기 때문입니다.
전문가 조언의 중요성
물론 부동산갭투자가 전부 부동산사기 사건으로 번지는 것은 아닙니다. 대신 부동산갭투자를 고려하고 있다면 반드시 신중해야 하며, 가급적이면 부동산을 비롯해서 각종 법률 리스크에 대비할 수 있도록 서초부동산전문변호사처럼 전문가의 조언을 구한 뒤에 진행하는 것이 바람직합니다.
바로 투자 구조의 법적 문제점은 없는지, 세금 문제는 어떻게 처리할 것인지 등에 대한 사항들입니다. 또한 투자 전에 해당 부동산의 권리관계를 철저히 조사하고, 향후 시장 전망도 신중하게 분석해야 투자자 본인의 손해도 최소화할 수 있거든요.
신중한 투자 결정이 필요한 이유
결론적으로 부동산갭투자는 적은 자본으로 큰 수익을 얻을 수 있다는 매력이 있지만, 그만큼 큰 위험도 내포하고 있다는 점을 강조드리고 싶습니다.
시장 상황에 따라 투자 실패를 넘어 형사책임까지 질 수 있다는 점을 꼭 기억하시고 투자를 결정하기 전에 자신의 재무 상태를 정확히 파악하는 것은 물론, 최악의 상황에서도 본인의 자산을 바탕으로 전세 등 임차 세입자의 보증금을 보호할 수 있는 능력이 있는지 반드시 점검해 보시기 바랍니다.
만에 하나라도 무리한 투자로 인해 부동산사기 혐의로 고소나 고발을 당했거나, 처벌 위기라면 법무법인 휘명에서 도와드리겠습니다. 문의해 주시면 저 고영남 서초부동산전문변호사가 최선을 다해 조력합니다.