10년 꽉 채웠어도 권리금은 지킨다

갱신요구권은 끝나도, ‘종료 6개월 전’만 지키면 권리금은 남는다

상가건물 임대차보호법 제10조 제2항, 제10조의4 | 대법원 2017다225312 판결 등

안녕하세요. 법을 무기로 하면 당하지 않는다, 법무당 법무법인 휘명 고영남 변호사입니다.

10년 동안 한자리에서 장사하며 단골을 만들고 가게를 키웠습니다. 그런데 어느 날 건물주가 이렇게 말합니다. “계약 10년 끝났으니 이제 나가세요.”

많은 사장님들이 이 말을 듣고 “10년을 다 채웠으니 권리금도 포기해야 하나 보다” 하고 체념하십니다. 결론부터 말씀드리면 아닙니다. 10년이 지나도 권리금을 받을 기회는 법으로 보호됩니다. 다만 ‘타이밍’을 놓치면 보호받지 못할 수 있습니다. 오늘은 이 부분을 그림과 표로 쉽게 정리해 드리겠습니다.

01 10년이 지나면 모든 보호가 끝날까?

상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’)에는 성격이 다른 두 가지 보호 장치가 있습니다. 하나는 계약을 연장해 달라고 요구할 권리, 다른 하나는 권리금을 받고 가게를 넘길 기회입니다.

▲ 계약갱신요구권과 권리금 회수기회 보호의 차이

■ 한눈에 비교하기

쉽게 말해 10년이 지나면 ‘계속 장사할 권리’는 끝나지만, ‘그동안 키운 가게의 가치를 돈으로 회수할 기회’는 남아 있습니다. 권리금은 단골, 거래처, 영업 노하우, 가게 위치의 이점처럼 임차인이 쌓아 온 가치의 대가이기 때문입니다.

02 대법원도 “10년 지나도 권리금은 보호”

대법원은 전체 임대차기간이 법정 기간을 넘어 더 이상 갱신을 요구할 수 없는 경우에도, 건물주는 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 된다고 판단했습니다.

“갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도, 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다.”

같은 취지의 대법원 판결이 이어졌고, 기간이 10년으로 늘어난 현행법에서도 같은 법리가 적용된다고 본 하급심 판결이 있습니다.

■ 관련 판결 정리

※ 대법원 판결 당시에는 갱신요구 기간이 5년이었고, 2018. 10. 16. 법 개정으로 10년이 되었습니다.

03 가장 중요한 것은 타이밍입니다

권리금 보호에는 정해진 기간이 있습니다. 계약 종료 6개월 전부터 계약 종료일까지, 이 기간 안에 새 임차인을 구해 건물주에게 소개해야 합니다(제10조의4 제1항). 너무 일찍 움직여도, 계약이 끝난 뒤에 움직여도 보호받지 못할 수 있습니다.

▲ 권리금 보호기간과 법원 판단 사례

■ 실제 법원은 이렇게 판단했습니다

💡 이것만은 기억하세요

건물주가 보호기간 전에 “권리금은 안 돼요”라고 미리 말했더라도, 그것만으로는 방해행위가 되지 않을 수 있습니다. 보호기간이 시작되면 다시 정식으로 새 임차인을 소개하고, 그 사실을 문자나 내용증명으로 남겨 두세요.

04 그래도 보호받지 못하는 경우

10년이 지났다는 사실은 권리금 보호를 막는 사유가 아닙니다. 하지만 법이 정한 몇 가지 사유가 있으면 보호받지 못합니다(제10조의4 제1항 단서, 제10조 제1항 각 호).

▲ 권리금 회수기회 보호가 제외되는 사유

이 가운데 실제로 가장 자주 문제 되는 것은 월세 연체입니다. 연체액 합계가 3개월분에 이른 적이 있으면 해당될 수 있으므로, 평소 월세를 제때 내는 것이 권리금을 지키는 첫걸음입니다.

05 오해하기 쉬운 부분, 꼭 짚고 갑니다

① ’10년’은 모든 계약에 적용되지 않습니다.

갱신요구 기간 10년은 2018. 10. 16. 이후 처음 체결되거나 갱신된 계약부터 적용됩니다. 그 전 계약은 5년이 기준입니다. 다만 어느 쪽이든 그 기간이 지난 뒤에도 권리금 회수기회는 보호됩니다.

② 보호기간의 시작은 ‘6개월 전’입니다.

예전에는 ‘종료 3개월 전부터’였지만, 2018년 법 개정으로 6개월 전부터로 늘어났습니다. 오래된 정보를 보고 늦게 움직이는 일이 없도록 주의하세요.

③ 건물주의 ‘의무’는 방해하지 않는 것입니다.

법은 건물주에게 새 임차인과 반드시 계약하라고 정한 것이 아니라, 정당한 사유 없이 권리금 회수를 방해하지 말라고 정하고 있습니다. 방해했다면 손해배상 책임을 지게 됩니다(제10조의4 제3항).

06 지금 바로 확인하세요

▲ 권리금 지키는 임차인 체크리스트

맺으며 10년의 땀, 타이밍으로 지키세요

10년을 채웠다고 해서 그동안 키운 가게의 가치를 포기할 필요는 없습니다. 법과 대법원은 갱신요구권이 끝난 임차인의 권리금도 보호하고 있습니다.

다만 권리금 보호는 ‘종료 6개월 전부터 종료일까지’라는 타이밍이 생명입니다. 기간을 놓치면 받을 수 있었던 권리금도 지키기 어렵습니다. 계약 만료가 다가오고 있다면, 그리고 건물주가 이미 나가라고 말했다면, 늦기 전에 전문가와 함께 상황을 점검해 보시기 바랍니다.

다음 글에서는 새 임차인을 데려갔는데 건물주가 거절할 때, 통하는 핑계와 안 통하는 핑계를 알려드리겠습니다.

법무당 — 법을 무기로 하면 당하지 않는다

법무법인 휘명 | 변호사 고영남

대한변호사협회 등록 민사법 전문변호사 · 형사법 전문변호사

※ 이 글은 상가건물 임대차보호법과 관련 판결을 바탕으로 한 일반적인 법률 정보이며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사안은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.