전세사기변호사 임대차사기와 같은 부동산범죄 형사대응과 조력은 서초동법무법인에서

전세사기변호사가 알려주는 임대차사기 형사대응 방법

안녕하세요. 서초동 법무법인 휘명의 고영남 변호사입니다. 부동산 관련 범죄는 지금 이 순간에도 현재 진행형입니다. 전세사기는 물론이고 허위매물, 깡통전세처럼 피해자 입장에서는 도저히 예상하기 어려운 방식으로 사건이 발생하고 있는데요. 아파트, 빌라, 토지, 상가를 가리지 않고 매매 과정에서도, 임대차 과정에서도 문제가 생기고 있습니다. 오늘은 부동산분쟁이 아닌 임대차사기와 같은 형사 사건들에 대해, 부동산전문변호사이자 형사전문변호사로서 법리적으로 쉽게 풀어드리겠습니다.

부동산범죄 특별단속, 얼마나 심각했나

지난 2023년, 이른바 빌라왕 사건이 세상을 떠들썩하게 했을 무렵, 정부는 부동산범죄 특별단속을 약 2개월간 집중적으로 진행했습니다. 그 결과 적발된 부동산사기 관련 범죄는 총 163건, 연루 인원은 무려 348명에 달했습니다. 이들은 전원 사법 처리 대상이 되었고, 이 계기를 통해 전국 각지에 신고센터가 개설되었으며 피해자 지원도 본격화되었습니다. 수치 하나만으로도 얼마나 많은 사람들이 피해를 입었는지 충분히 체감이 되실 겁니다.

특히 전세사기 피해는 단순한 금전 손실로 끝나지 않는다는 점에서 더 심각합니다. 생활 기반이 되는 주거지를 잃는 것이기 때문에 피해자들이 겪는 정신적, 경제적 타격은 일반적인 재산 피해와는 차원이 다릅니다. 그렇기 때문에 피해를 입었다면 사안을 가볍게 보지 않고 초기에 적극적으로 움직이는 것이 매우 중요합니다.

법원도 엄벌 의지를 드러내고 있습니다

실제로 100억 원대 전세사기 사건에서 법원은 피고인들에게 최대 징역 15년을 선고한 바 있습니다. 일반적으로 징역 5년 이상이면 중형으로 분류되는데, 그 기준의 세 배에 달하는 형량이 선고된 겁니다. 이런 판례는 점점 늘어나는 추세이고, 법원의 엄벌 의지는 갈수록 강해지고 있습니다. 부동산범죄가 단순한 재산 피해를 넘어 피해자의 생존권 자체를 위협하는 중대 범죄로 인식되기 시작했기 때문입니다.

깡통전세로 인한 피해자 중 극단적 선택을 시도한 사례까지 보고된 바 있다는 점을 생각하면, 사법부가 이 문제를 얼마나 무겁게 바라보고 있는지 충분히 이해가 됩니다. 처벌 수위는 앞으로도 높아지는 방향으로 이어질 것으로 보입니다.

전세사기에 적용되는 법리와 처벌 수위

전세사기와 같은 부동산범죄에는 기본적으로 형법상 사기죄가 적용됩니다. 임차인을 속이는 기망행위를 통해 부당이득을 취한 경우에 해당하기 때문인데요. 형법

제347조에 따르면 사기죄의 기본 형량은 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금입니다.

그런데 피해액이 커질수록 이야기가 달라집니다. 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률이 적용되면 피해액이 5억 원 이상 50억 원 미만인 경우 3년 이상의 징역, 50억 원 이상이면 5년 이상의 징역형에 처해집니다.

이론상으로는 최장 징역 30년까지 선고가 가능한 구조입니다.

피해자 입장에서는 형사고소와 함께 민사상 손해배상 청구를 병행하는 방법도 있습니다. 다만 형사와 민사는 절차가 완전히 다르게 진행되기 때문에, 고소장 작성 단계부터 어떤 목표를 두고 접근할지를 먼저 정리해 두는 것이 실무적으로 중요합니다. 수사기관에 제출하는 고소장에 피해 사실과 증거 자료를 구체적으로 정리해야 수사가 실질적으로 진행되는 데 도움이 됩니다.

사기죄 성립 요건, 정확히 알아야 합니다

주의하셔야 할 것이 있습니다. 보증금을 제때 돌려주지 못했다는 사실 하나만으로 무조건 전세사기 혐의가 성립하는 것은 아닙니다. 법적으로 사기죄가 인정되려면 기망행위가 있었고, 그로 인해 피해자가 착오에 빠졌으며, 가해자가 그 이득을 취했다는 점이 구체적으로 입증되어야 합니다.

예를 들어 계약 당시 이미 과도한 채무가 있었음에도 이를 숨기고 임대차 계약을 체결했다면 기망행위가 인정될 가능성이 높습니다. 반면 계약 이후 예기치 못한 경제적 상황 변화로 인해 보증금 반환이 어려워진 경우라면 사기죄 성립 여부가 달라질 수 있습니다. 수사기관 입장에서는 일단 고소가 접수되면 조사를 시작하게 되어 있기 때문에, 임대인 입장에서는 억울한 상황이더라도 수사 절차에 그대로 노출될 수 있습니다. 이처럼 피해자와 가해자 모두의 입장에서 사기죄 성립 요건을 정확히 이해하는 것이 대응의 출발점이 됩니다.

억울하게 연루됐을 때 어떻게 대응해야 하나

부동산분쟁이 생겼을 때 상대방이 형사고소를 선택하는 사례가 늘고 있습니다. 보증금을 빨리 받아내기 위한 압박 수단으로 활용되는 경우도 적지 않습니다. 어떤 이유든 피치 못한 사정이 생겼다면 상대방에게 먼저 양해를 구하는 것이 바람직합니다. 하지만 현실에서는 그 타이밍을 놓치거나 무대응으로 일관하다가 피의자 신분이 되는 경우가 많습니다.

고소장을 받은 순간부터는 자신이 억울하다는 사실을 법적으로 입증해야 하는 상황이 됩니다. 수사 초기에 아무런 준비 없이 수사관 앞에 나서면, 의도하지 않은 진술이 나중에 불리하게 작용할 수 있습니다. 특히 경찰 조사 단계에서 한 진술은 이후 검찰 수사와 법원 재판에서도 중요한 증거로 활용되기 때문에 첫 진술 전부터 변호사와 함께 대응 방향을 정리해 두는 것이 현명합니다.

반대로 피해자 입장이라면 고소장 접수 전에 계약서, 등기부등본, 통장 거래 내역, 문자 메시지 등 관련 자료를 최대한 확보해 두는 것이 중요합니다. 증거 보전이 빠를수록 수사 진행이 수월해지고, 피해 회복 가능성도 높아집니다.

혹시 지금 임대차사기와 같은 혐의로 고소·고발을 당해 입건되셨거나, 반대로 피해를 입어 어떻게 해야 할지 막막하신 분이 계시다면 서초동 법무법인 휘명으로 먼저 연락 주시기 바랍니다. 부동산전문변호사이자 형사전문변호사로서 여러분의 상황에 맞는 가장 현실적인 대응 전략을 함께 검토해 드리겠습니다.

법무법인 휘명 민사형사전문 고영남 강남사무소

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