안녕하세요. 법을 무기로 하면 당하지 않는다. 법무당 민사전문 변호사 고영남입니다.
재건축·재개발 구역 내 세입자분들은 “사업이 시작되면 무조건 나가야 한다”, “조합은 임대인이 아니니 보증금은 전 주인에게만 받아라”는 말에 불안해하십니다. 하지만 최근 대법원 판례(2023다307116)는 세입자의 손을 들어주는 강력한 무기를 하나 더해주었습니다.
점포 이주를 앞두고 보증금 반환 문제로 고민하시는 분들을 위해, 법률 가이드를 정리해 드립니다.
계약 종료 후 소유자 변경 시 문제점
재건축 구역에서 흔히 발생하는 일입니다. 세입자 A씨처럼 임대차 계약 기간은 끝났는데 임대인(건물주)으로부터 보증금을 돌려받지 못한 상태에서, 해당 건물의 소유권이 재건축 조합으로 넘어가는 경우입니다.
핵심 질문은 이것입니다. “계약이 끝난 후 소유권을 취득한 조합이, 내 보증금을 돌려줄 책임이 있을까?”
조합이 내세우는 면책 논리
그동안 많은 조합은 이렇게 주장해 왔습니다. “우리가 소유권을 가져오기 전에 이미 당신의 계약은 끝났다. 우리는 임대인 지위를 물려받은 적이 없으니 보증금은 전 주인에게 받아라.”
하급심 재판부조차 이 논리에 손을 들어주며 세입자들이 위기에 처하기도 했습니다.
대법원이 확정한 세입자 보호 원칙
대법원은 상가임대차법의 원칙을 명확히 세웠습니다. 상가임대차법 제9조 제2항에 따르면, 임대차가 종료된 후라도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계가 존속되는 것으로 봅니다.
말하자면, 계약 기간이 끝났어도 보증금을 못 받았다면 임대차는 계속 중인 것이고, 그 상태에서 소유권을 가져간 조합은 자동으로 임대인의 지위를 승계하게 됩니다. 즉, 조합이 보증금을 돌려줘야 할 직접적인 책임이 있다는 것입니다.
민사전문 변호사의 대응 전략
첫째, 대항력을 유지하십시오. 계약이 끝났다고 해서 짐을 먼저 빼면 안 됩니다. 보증금을 돌려받을 때까지 점유를 유지하거나, 부득이 이사해야 한다면 반드시 임차권등기명령을 통해 대항력을 유지해야 조합에 책임을 물을 수 있습니다.
둘째, 보증금 반환 전까지 인도 거부가 가능합니다. 대법원 판례에 따라, 조합이 보증금을 돌려주지 않으면서 건물을 비우라고 요구한다면 동시이행의 항변권을 행사하여 당당히 거부할 수 있습니다.
셋째, 권리금 문제는 별개입니다. 다만, 재건축 사업이 관리처분인가 단계에 이르렀다면 새로운 세입자를 구하는 것이 법적으로 어려워 권리금 회수 방해를 이유로 조합에 손해배상을 청구하기는 어렵다는 점을 유의해야 합니다.
법은 권리 위에 잠자는 자를 보호하지 않습니다.
재건축 조합의 압박에 못 이겨 소중한 보증금을 포기하지 마십시오. 대법원이 확인해 준 이 강력한 법적 무기를 어떻게 활용하느냐에 따라 여러분의 소중한 재산을 지킬 수 있습니다. 복잡한 재건축 분쟁, 전문가의 조력이 필요하시다면 언제든 민사전문 변호사 고영남을 찾아주십시오. 당신의 정당한 권리, 끝까지 함께 싸워 지켜드리겠습니다.