안녕하세요. 법무법인 휘명의 고영남 부동산 전문변호사입니다.
생활형숙박시설에 대한 이행강제금 부과 조치가 본격적으로 시행되면서 각종 부동산분쟁이 급증할 것으로 예상됩니다. 이제는 법률상 숙박업 신고를 하거나 오피스텔로 용도를 변경해야 하는 상황이 되었기 때문입니다.
부동산규제와 맞물려 시장에 공급된 매물만 전국에 무려 18만개실이 넘는다고 합니다. 정부에서는 숙박업 신고나 용도변경이 제대로 되지 않은 매물에 대해 이행강제금을 부과하기로 했는데, 무엇보다 문제는 현재 시공 중인 곳들도 많다는 점입니다.
생활형숙박시설이란 무엇인가
관광진흥법에서는 생활형숙박시설을 별도로 규정해 두었습니다. 한마디로 정의하면 관광객이 장기간 체류하면서 일상생활을 영위할 수 있도록 생활에 필요한 편의시설을 갖춘 숙박시설을 말합니다.
아울러 건축법 시행령에서는 이러한 시설을 숙박시설로 분류하면서도 주거시설과는 구분하도록 되어 있습니다. 용도가 그만큼 특수하다고 보아야 합니다. 그럼에도 불구하고 부동산규제 정책들과 맞물려, 과거에 대표적인 수익형 부동산 상품으로 인기가 많았습니다.
투자처로 주목받았던 이유
1가구 2주택 규제, 제한지역 등에 의한 분양 제한 등의 정책들과 무관하다고 알려지면서 부동산투자 용도로 활용된 대표적인 매물이었습니다. 그래서 생활형숙박시설 분양이 새로운 투자처로 각광받았던 것입니다.
하지만 동시에 관련 분쟁도 급격히 증가하고 있는 상황입니다. 앞에서 말씀드렸지만 생활형숙박시설은 일반적인 주거용 부동산과는 다른 특성을 가지고 있습니다. 특히 투자 및 운영 과정에서 수익률 보장, 운영권 문제, 용도변경 제한 등과 관련된 부동산분쟁이 지속적으로 발생해 왔던 것도 사실입니다.
수익률 보장 약정 분쟁
생활형숙박시설 분쟁 원인들 중에서 가장 빈번한 것이 바로 수익률 보장 약정과 관련된 문제입니다. 많은 사업자들이 분양을 홍보하고 투자자를 모집하는 마케팅 과정에서 높은 수익률이 보장된다고 했지만 실제로는 그렇지 못한 경우가 많았습니다.
더군다나 부동산정책을 비롯해서 다가구 주택자 및 대출 규제와 같은 시장 상황 변화가 심했기 때문입니다. 그렇다보니 보장된 수익을 제대로 투자자들이 회수하지 못하는 경우가 발생하기도 했습니다.
용도 변경 제한으로 인한 분쟁
건축법상 생활형숙박시설은 숙박시설로 분류되어 일반적인 주거시설과는 다른 용도 제한을 받게 됩니다. 따라서 분양받은 투자자가 임의로 주거용도로 사용하거나 용도를 변경하려고 할 때 법적 제약에 부딪히게 되는 경우가 많습니다.
이러한 용도 제한으로 인해 활용성 측면에서의 불이익은 물론이고 수익성이 떨어지게 되면서 발생하는 부동산분쟁은 매우 심한 편입니다. 하지만 해결은 쉽지 않습니다. 복잡한 쟁점들이 많고, 분쟁 해결 과정에서 적용되는 법리 역시 다양하기 때문입니다.
운영권 관련 분쟁
운영권 관련 분쟁도 생활형숙박시설 분양에서 자주 발생하는 문제 중 하나입니다. 대부분 분양계약 체결 시에는 사업자가 시설 운영을 전담한다고 약정하는 경우가 많았습니다.
하지만 실제로는 운영 방식이나 수익 배분에 대한 구체적인 합의가 부족하여 완공이나 분양 완료 이후에 갈등이 발생하는 경우가 많습니다. 특히 운영사의 교체나 운영 방침 변경도 빈번한 곳들이 많았는데, 이로 인해 실무상 투자자들의 기대수익이 달라질 때 이를 둘러싼 법적 분쟁들도 많았던 게 사실입니다.
허위과장 광고로 인한 분쟁
분양 과정에서의 허위과장 광고 역시 문제가 되는 경우가 많았습니다. 고수익 보장, 부동산정책 상 다양한 규제들과 무관하다는 식의 홍보가 결국 분양사와 투자자들 사이에서의 분쟁에 대한 근본적인 원인이라고 해도 과언이 아닙니다.
실제로 일부 사업자들의 경우 분양 홍보 시 과도한 수익률을 제시하거나 입지 조건을 과장하여 광고하는 경우, 실제 운영 후 투자자들이 기대했던 결과를 얻지 못하게 되면서 부동산사기 혐의로 고소나 고발이 이뤄진 경우들도 많았습니다.
또한 민사상으로도 소비자보호법이나 공정거래법 위반에 따른 손해배상청구나 계약해제 사태가 벌어진 생활형숙박시설들도 있었습니다.
실제 분쟁 사례들
얼마 전에는 한 지역에서 생활형숙박시설을 분양 받았던 A씨와 분양사가 법정 공방을 벌였던 적이 있습니다. 바로 용도변경에 대한 부분, 그리고 부담금 산정이 잘못되었다는 이유로 갈등을 빚다가 결국 소송까지 이어진 것입니다.
분양 과정에서 최초 계약했던 금액이 분양사와 시공사에 의해서 계속해서 증가했고, 관리비 역시 금액상 차이가 너무 심했기 때문입니다. 이 외에도 부동산정책 변화에 따른 손실 보전이나 법적, 행정적 지원을 분양사가 약속했었지만 이를 이행하지 않았다는 점을 들어 법원에 A씨가 소송을 제기한 사건이었습니다.
부동산사기 범죄 사례
최근에는 생활형숙박시설을 가지고 부동산사기에 활용한 일당들이 사기죄 혐의로 경찰에 입건되어 실형을 선고받기도 했습니다. 당시 이들은 용도상 주택이 아님에도 불구하고, 빌라로 속여서 전세 입주자들을 모집하기 위해서 부동산 거래를 위한 중개 플랫폼을 이용했다고 합니다.
생활형숙박시설을 빌라나 맨션으로 속여서 등록한 뒤에 계약을 원하는 이들로부터 계약금을 받은 뒤 소위 ‘먹튀’했던 사건입니다. 법원에서는 이들에 대하여 특가법상 사기 혐의를 인정해서 최대 징역 5년의 실형을 선고하고 법정구속 했습니다.
앞으로의 전망과 대응 방안
지금까지 생활형숙박시설에 대한 정의, 법적인 분쟁들의 종류와 발생 원인 등을 간략하게 정리해 드렸습니다. 아파트나 빌라같은 공동주택과 호텔처럼 숙박시설의 중간적인 성격을 띠고 있는 특성 때문에 아마도 추후 더욱 다양한 분쟁들이 빈번하게 발생할 것으로 예상됩니다.
보다 자세한 관련 법률 자문이나 조언이 필요하시거나 분쟁 해결을 위한 조력을 원하는 분들은 언제든지 교대역법무법인 휘명을 통해 문의해 주시기 바랍니다. 저 고영남 부동산전문변호사가 여러분 곁에서 최선을 다하겠습니다.
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