위약금부담과 부동산 계약해지에 대하여

안녕하세요. 교대역법무법인 휘명의 고영남 부동산전문변호사입니다.

위약금이라는 것은 쉽게 말씀드리면, 약속한 계약 내용을 지키지 못했을 때 상대방에게 물어주는 돈을 뜻합니다. 부동산계약을 해지하는 상황에서도 이 위약금 문제는 거의 빠지지 않고 등장하는데요. 그래서 실제로 상담을 받다 보면 이 부분 때문에 속앓이를 하시는 분들이 정말 많습니다.

꼭 계약을 해지해야만 하는 사정이 생겼을 때, 어떻게 대응하는 것이 현명할까요. 아니면 반대로 상대방이 일방적으로 위약금을 요구해 오는 경우도 있을 텐데요. 오늘은 이 주제를 가지고 함께 차근차근 살펴보려고 합니다. 대응 방향을 잡는 데 조금이나마 보탬이 되셨으면 하는 마음입니다.

글을 읽어보신 뒤에도 궁금하신 점이 남아 있거나, 전문적인 도움이 필요하시다면 언제든 교대역변호사인 저에게 편하게 연락 주시기 바랍니다.

계약과 위약금의 관계

먼저 법적으로 계약이라는 것은, 매매나 임대차처럼 거래를 하는 당사자 사이에 맺어진 약속이라고 보시면 됩니다. 이 약속을 어기게 되면 당연히 계약 위반이 되고, 그에 따른 책임을 지도록 법률상 정해져 있습니다.

위약금도 결국 이 맥락에서 이해하셔야 합니다. 크게 보면 손해배상의 한 형태라고 보시면 되고요. 계약을 맺는 것이 자유의사였듯, 이를 취소하는 해약 역시 개인의 자유의사에 속하는 부분입니다.

가끔 이 때문에 위약금을 물어야 하는 게 부당하다고 느끼시는 분들이 계신데, 실제로는 그렇지 않습니다. 계약이라는 약속을 깬 데 대한 정당한 책임이라고 생각하시는 게 맞습니다.

부동산 위약금 기준과 시기

계약 당사자끼리 서로 합의를 해서 해약을 했다고 하더라도, 사안에 따라서는 위약금을 반드시 물어야 하는 경우가 생깁니다.

특히 부동산 거래에서는 매도인이나 임대인 입장에서 위약금을 물게 되면 계약금의 두 배를 지급하도록 되어 있는 경우가 일반적입니다. 반대로 매수인이나 임차인 쪽에서 해지를 하게 되면, 이미 지급한 계약금 전액을 포기하고 계약을 해지하는 방식이 통상적입니다.

다만 교대역변호사로서 말씀드리고 싶은 부분은, 이렇게 계약을 해지하는 것이 아무 때나 가능한 게 아니라는 점입니다. 보통은 계약이 완전히 성립되기 전, 적어도 잔금 처리가 마무리되기 전까지만 가능하다고 보시면 됩니다.

물론 중도금은 물론 잔금까지 다 치른 뒤라고 해서 완전히 불가능한 것은 아닙니다. 합당한 사유가 있다면 일방적으로 해지하는 것도 가능은 합니다. 다만 이런 부분들은 반드시 계약서에 그 근거가 명시되어 있어야 합니다. 부동산 거래에서 가장 우선하는 것은 결국 계약서이기 때문입니다.

얼마 전에도 매도인이 일방적으로 계약을 취소하면서 분쟁이 생겼던 사건이 있었는데, 함께 살펴보겠습니다.

매도인 일방 취소 사례

A씨는 이사할 집을 알아보던 중 수도권 지역에 매물로 나온 아파트를 눈여겨보고 있었습니다. 그러다 집주인과 매매계약을 체결했는데요. 그런데 얼마 지나지 않아 매도인인 집주인이 갑자기 일방적으로 계약을 취소해 버렸습니다.

A씨로서는 당황할 수밖에 없었는데, 알고 보니 집주인이 더 높은 가격을 제시하는 매수인을 만나면서 마음을 바꿨던 것이었습니다.

A씨는 일방적으로 계약이 취소되었으니 위약금을 지급해 달라고 요구했지만 거절당했고, 결국 부동산소송으로까지 번지게 된 사건이었습니다.

매수인 일방 취소 사례

이번에는 반대되는 사례입니다.

B씨는 살던 전원주택을 매물로 내놓았고, 매수자를 구해 계약서까지 작성하고 계약금도 받았습니다. 그런데 갑자기 매수자가 거래를 없던 일로 하자며 취소를 요구해 왔습니다.

B씨는 어쩔 수 없이 이미 받은 계약금을 돌려줄 수 없다고 통보했는데요. 매수인 쪽에서 이를 문제 삼으면서 상당 기간 분쟁이 이어지고 있고, 조만간 소송으로 진행될 것으로 보입니다.

이렇게 부동산분쟁 중에는 위약금과 관련된 사례가 정말 많습니다. 가장 흔한 유형이 바로 부동산계약해지인데요. 매도인이 더 좋은 조건의 매수자를 만나 마음이 바뀌는 경우, 혹은 매수자가 갑작스레 계약을 철회하는 경우가 대표적입니다. 이런 상황에 놓이게 되면 매도인과 매수인 모두 해결 방법을 찾지 못해 막막해하시는 경우가 많습니다. 그래서 가급적이면 경험이 풍부한 변호사와 함께 해결 방안을 찾아가시는 것을 권해드리고 싶습니다.

계약서 작성이 중요한 이유

앞서도 말씀드렸지만, 부동산 관련 사건에서 가장 중요한 것은 역시 계약서입니다. 계약 해지와 위약금에 관한 내용이 계약서에 명확하게 명시되어 있어야 합니다.

결국 부동산 거래를 처음 시작할 때부터 매도인과 매수인, 혹은 임대인과 임차인이 관련 내용을 충분히 합의한 뒤 정확하게 계약서에 담아두시는 것이 가장 좋습니다. 그래야 나중에 어느 한쪽에서 계약을 취소하거나 해지하는 상황이 생기더라도 문제를 훨씬 수월하게 풀어갈 수 있습니다.

부동산 거래는 대부분 공인중개사를 통해 이뤄지는데, 그렇더라도 관련 조항이 계약서에 제대로 명시되어 있는지 직접 확인해 두시는 것이 안전합니다. 약정된 내용을 꼼꼼하게 검토하신 뒤에 최종적으로 날인하시는 것도 잊지 마시기 바랍니다.

전반적으로 법률적으로 검토할 부분이 많다고 느끼신다면, 부동산전문변호사와 함께 거래가 마무리될 때까지 수시로 도움을 받으시는 것도 좋은 방법입니다. 계약 자체에 문제가 없고 거래가 순조롭게 이뤄졌다 하더라도, 중간에 예상치 못한 문제가 발생할 가능성은 언제나 존재합니다. 게다가 요즘은 전세사기나 허위매물로 인한 부동산 범죄도 빈번하게 발생하고 있어서, 변호사를 통한 법률 자문과 조력의 중요성이 그 어느 때보다 커지고 있다고 말씀드리고 싶습니다.

상담이 필요할 때 찾아주세요

지금까지 부동산분쟁 가운데 위약금부담과 부동산계약해지에 대해 말씀드렸습니다.

어쩔 수 없이 계약을 해지해야 하는 상황이거나, 상대방으로부터 갑작스레 해지 통보를 받고 위약금 문제로 고민이 되신다면 저 고영남 부동산전문변호사가 함께 해결책을 찾아드리겠습니다.

교대역법무법인 휘명으로 언제든지 편하게 문의해 주시면 됩니다. 그동안 수많은 부동산 관련 민형사 사건을 다뤄온 경험을 바탕으로, 여러분께 가장 유리한 대응 방법과 해결책을 제시해 드리겠습니다. 교대역변호사 고영남, 믿고 찾아주셔도 좋습니다.